Se un giorno erediterai una casa con un abuso edilizio ti spieghiamo noi come fare, arriverai preparato a questo tipo di possibilità.
Può capitare. In un Paese dove per decenni si sono tollerate verande chiuse all’improvviso, soppalchi “creativi” e garage trasformati in taverne, non è raro imbattersi in un immobile con opere non autorizzate. E può capitare anche che quell’immobile cada tra le tue mani per successione. Ereditare una casa con un abuso edilizio non è un’eccezione statistica: spesso la scoperta arriva solo quando si mette mano alle carte, si chiede un mutuo o si tenta di vendere.
Oppure quando il Comune bussa con una richiesta di chiarimenti. Se già oggi sai che un giorno potresti ritrovarti proprietario di un bene con irregolarità, puoi prepararti: conoscere in anticipo il perimetro del problema è il primo scudo contro tempi morti, spese inattese e decisioni avventate.
La prima verità da tenere a mente è che l’abuso edilizio non “si estingue” col passare degli anni: può prescrivere il reato penale per chi lo ha commesso, ma gli effetti amministrativi sull’opera restano e seguono l’immobile. Ciò significa che ordini di demolizione, ripristini e impedimenti burocratici non guardano alla persona che ha materialmente eseguito i lavori, bensì allo stato del bene. Quando erediti, erediti anche quella storia edilizia, nel bene e nel male.
Cosa fare se erediti una casa con abuso edilizio
Diventa interessante capire nel dettaglio cosa fare se si eredita una casa con abuso edilizio, ve lo spieghiamo oggi noi.
Andiamo a leggere da vicino tutto:
- Ricostruisci lo stato legittimo dell’immobile. Chiedi accesso agli atti al Comune per ottenere i titoli edilizi storici (licenze, concessioni, permessi di costruire, Cila/Cila-Super, Scia), eventuali condoni già presentati e le planimetrie depositate. Affida a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) un rilievo e una relazione di conformità urbanistica e catastale. Il Catasto non legittima: serve il confronto con i titoli.
- Valuta se l’irregolarità è sanabile. La via maestra è l’accertamento di conformità previsto dal Testo Unico Edilizia: l’opera deve risultare conforme alle regole urbanistiche e paesaggistiche sia al tempo in cui è stata realizzata sia oggi (la cosiddetta doppia conformità). Per gli interventi che rientrano nell’ambito della Scia, esiste la Scia in sanatoria, con pagamento di una sanzione. In presenza di vincoli paesaggistici o culturali, servono ulteriori verifiche: la regolarizzazione postuma è possibile solo in casi limitati e con istruttorie dedicate.
- Presenta l’istanza corretta. Se ricorre la doppia conformità, il tecnico predispone la domanda di sanatoria al Comune, allegando elaborati e asseverazioni. Sono dovuti oneri e sanzioni amministrative che variano in base al tipo di intervento e al luogo. Per le difformità minori, alcune tolleranze costruttive di legge possono evitare una pratica onerosa, ma vanno certificate da un professionista.
- Se l’opera non è sanabile, pianifica il ripristino. Quando la conformità non è raggiungibile, il Comune può ordinare la demolizione e il ritorno allo stato legittimo. In alcune ipotesi di parziale difformità in cui demolire danneggerebbe la parte regolare dell’edificio, la legge prevede una sanzione pecuniaria sostitutiva calcolata sull’aumento di valore del bene: è la cosiddetta “fiscalizzazione” dell’abuso, che non sana l’irregolarità ma evita l’abbattimento materiale.
- Metti in sicurezza la commerciabilità. Molti notai richiedono la dichiarazione di conformità urbanistica e gli estremi dei titoli edilizi in atto. Regolarizzare prima della vendita evita trattative al ribasso, clausole sospensive e rifiuti di mutuo da parte delle banche. Anche i bonus edilizi richiedono conformità: senza, rischi di perdere detrazzioni e agevolazioni.
- Prepara budget e tempi realistici. Tra accesso agli atti, rilievi, pratiche, eventuali sanzioni e lavori, i mesi possono allungarsi. Un preventivo scritto del professionista, che distingua onorari, imposte e costi di cantiere, aiuta a governare il processo e a ripartire le spese tra coeredi.
- Non trascurare i vincoli. Se l’immobile è in zona vincolata, serve la verifica paesaggistica e, quando previsto, l’accertamento di compatibilità. Gli abusi su beni tutelati hanno margini di regolarizzazione più stretti e sanzioni più pesanti: affrontarli per primi evita stop successivi.
- Conserva tutta la documentazione. Protocolli, ricevute, elaborati, asseverazioni e corrispondenza con il Comune costituiranno il fascicolo di legittimità dell’immobile. Sarà prezioso per future vendite, perizie bancarie e interventi edilizi.
Muoversi con metodo, supportati da un tecnico e con un quadro documenti può evitare problemi.
