Il mutuo cointestato è una strada molto percorsa per acquistare una casa ma è necessario sapere che c’è anche questa possibilità. Ecco di quale si tratta.
Pagare un mutuo con un ex partner o un ex socio è una bomba a orologeria. Le rate arrivano puntuali anche quando la vita cambia, i progetti si sfilacciano e la convivenza (o la collaborazione) finisce. Ti suona familiare la paura di restare intrappolato in un contratto che oggi non ti rappresenta più?
Un mutuo cointestato non è una catena a vita: esiste una via legale, spesso gratuita, per alleggerire o spezzare quel legame, anche dopo una separazione. Ecco come giocarti le carte giuste con la banca senza scottarti.
Come uscire da un mutuo cointestato
Il mutuo cointestato significa una cosa molto semplice ma spesso sottovalutata: siete entrambi debitori in obbligazione solidale. Tradotto in pratica, se l’altro smette di pagare, la banca può chiedere tutto a te. Lo riconosci quando la rata pesa sempre di più sul budget, quando i piani non coincidono più, quando l’ansia ti bussa ogni volta che vedi la notifica dell’addebito.
E lo riconosci anche nei piccoli segnali: discussioni su chi versa cosa, richieste della banca di aggiornare documenti, difficoltà a ottenere nuovi finanziamenti perché il tuo rapporto rata/reddito è già tirato. La buona notizia è che le strade esistono, sono concrete e riconosciute. La scelta dipende da accordo tra le parti, valutazione della banca e sostenibilità del debito.
La soluzione più “pulita” è vendere l’immobile e chiudere tutto. Se nessuno vuole o può tenere la casa, la vendita consente di estinguere il mutuo e liberare entrambi. I tempi dipendono da mercato e zona, ma è una via definitiva. Se hai liquidità o un aiuto familiare, l’estinzione anticipata è un colpo di spugna. Si paga la quota capitale residua e il contratto si chiude. Grazie alla normativa “Bersani” (DL 7/2007 conv. in L. 40/2007), per molti mutui destinati ad abitazione l’estinzione è senza penali e non paghi gli interessi non maturati.
Se uno dei due vuole tenere la casa e ha redditi stabili, entra in gioco l’accollo del mutuo. La versione da puntare è l’accollo liberatorio: la banca accetta che il mutuo prosegua solo con un intestatario e libera completamente l’altro da ogni obbligo. Richiede verifica del merito creditizio, spesso un atto notarile e, soprattutto, il sì della banca. Esiste anche l’accollo “cumulativo”, ma attenzione: chi “esce” resta comunque responsabile in caso di mancato pagamento.
C’è poi la rinegoziazione con la tua banca: è gratuita e può rivedere tasso e durata per rendere la rata sostenibile a un solo intestatario. In alcuni casi l’istituto può accettare anche la liberazione di un coobbligato, ma non è obbligato. Se la banca storce il naso, non intestardirti: passa al piano B. Il piano B spesso si chiama surroga. Per legge, la portabilità del mutuo verso un’altra banca è senza costi per il cliente e consente di cambiare tasso e durata. Molti non lo sanno, ma in alcune operazioni la nuova banca valuta anche una “novazione soggettiva”: di fatto, il mutuo viene trasferito e prosegue con un unico intestatario, liberando l’altro, purché ci sia il consenso di tutti e i conti tornino.
Serve la firma di entrambi e una istruttoria completa. È la “possibilità” che tanti ignorano perché pensano che la surroga cambi solo gli interessi: in realtà può diventare lo strumento per togliere un nome dal contratto, se la banca subentrante è d’accordo. Quando serve anche liquidità extra per saldare conguagli o piccoli lavori, si può optare per la sostituzione del mutuo: si chiude il vecchio e se ne apre uno nuovo, intestato a una sola persona, eventualmente con somma aggiuntiva. A differenza di rinegoziazione e surroga, qui ci sono costi (istruttoria, perizia, notaio), ma in cambio ottieni una soluzione su misura e “pulita” nei nomi.
E se non trovate un accordo? In casi di separazione burrascosa o stallo totale, resta la divisione giudiziale dell’immobile. Il giudice può imporre la vendita e la ripartizione del ricavato, o consentire che uno acquisti la quota dell’altro.
