Le regole sulla pignorabilità dell’abitazione principale non sono tutte uguali: ecco cosa prevede la legge, le soglie di 20.000 e 120.000 euro, e cosa ha detto la Cassazione.
Per i debiti tributari, la legge italiana pone un divieto specifico di espropriazione immobiliare sulla cosiddetta “prima casa”, ma solo se ricorrono contemporaneamente tre condizioni: Unico immobile di proprietà, Residenza anagrafica e Categoria catastale non di lusso (sono esclusi A/1, A/8 e A/9). Se tutte le condizioni sono presenti, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può procedere all’espropriazione, a prescindere dall’importo del debito. La ratio è preservare il diritto all’abitazione e prevenire il depauperamento sociale in caso di insolvenze fiscali.
La protezione non è assoluta e cessa in diverse situazioni, che variano a seconda del tipo di creditore e delle caratteristiche patrimoniali del debitore: Possesso di altri immobili, Immobile di lusso, Debiti con privati (banche, finanziarie, ex coniugi, fornitori), Debito erariale rilevante e ipoteca, e Rateizzazione rifiutata o decaduta. In tali evenienze, per i debiti fiscali l’espropriazione può essere avviata nel rispetto delle soglie e dei termini previsti per legge.
La prima casa è pignorabile se si hanno debiti: cosa dice la legge
È decisivo distinguere l’iscrizione di ipoteca dal pignoramento: l’ipoteca può essere iscritta dall’agente della riscossione quando il debito supera 20.000 euro, anche sulla casa principale. È una garanzia, non una vendita. Il pignoramento e la successiva espropriazione sono passaggi ulteriori: per i debiti tributari occorre, di regola, superare la soglia dei 120.000 euro, rispettare termini e notifiche e, soprattutto, non trovarsi davanti a una “prima casa” protetta. Questa distinzione è spesso fraintesa: vedere un’ipoteca sulla propria abitazione non significa che la vendita sia immediata o inevitabile. Tuttavia, l’ipoteca segnala un rischio concreto se il debito non viene composto.
Bisogna distinguere fra:
- debiti tributari: scattano le tutele della prima casa se ricorrono unicità dell’immobile, residenza anagrafica e categoria non di lusso. L’espropriazione, quando ammessa, richiede regole stringenti (soglia 120.000 euro, ipoteca da almeno sei mesi)
- debiti verso privati: nessuna norma rende impignorabile la prima casa. Il creditore può procedere se ha un titolo esecutivo, indipendentemente dalla natura di “abitazione principale”.
La Cassazione, con pronunce culminate nell’ordinanza n. 32759/2024, ha ribadito che l’abitazione che è unica proprietà del debitore, adibita a residenza e non di lusso, è impignorabile per i debiti fiscali. La tutela opera anche laddove la procedura esecutiva sia già stata avviata, se al momento della decisione ricorrono i requisiti di legge.
La Suprema Corte ha inoltre riaffermato la netta distinzione tra ipoteca e pignoramento: la prima è ammissibile oltre i 20.000 euro, ma non equivale a vendita forzata, che richiede ulteriori presupposti. Viceversa, in presenza di altri immobili, oppure quando il credito è di natura privatistica (mutui, finanziamenti, obbligazioni civili), la protezione della “prima casa” non opera e l’immobile può finire all’asta secondo le regole generali dell’esecuzione.
